Bauherren­vertretung

Für die Objektüberwachung ja, für die Interessenvertretung des Bauherrn nicht. In der Leistungsphase 8 überwacht der planende Architekt die Umsetzung seiner eigenen Planung; geht ein Mangel auf einen Planungsfehler zurück, beurteilt ihn derjenige, der ihn verursacht hat.

Das ist kein Vorwurf an den Berufsstand, sondern eine Rollenfrage. Der Bundesgerichtshof verlangt in der Bauüberwachung erhöhte Aufmerksamkeit, wenn nach fremder Planung gebaut wird (Urteil vom 06.07.2000, VII ZR 82/98). Das OLG Hamm verlangt vom Architekten in Leistungsphase 8 außerdem nachzuprüfen, ob die Fachplaner ihre Bauüberwachung tatsächlich wahrnehmen (Beschluss vom 16.03.2021, 24 U 101/20). Genau an diesen Schnittstellen entstehen die teuren Lücken.

Verhandeln, vergeben und den Vertrag verantworten muss der Bauherr; der Architekt bereitet die Vergabe vor und wirkt mit (Leistungsphasen 6 und 7 der HOAI). Wir übernehmen diese zweite Perspektive, als Vertreter des Bauherrn, nicht als Prüfer der eigenen Planung.

Zur Vergabe der Planung: Generalplaner oder Einzelplaner?

Ja, gerade dann. Der Generalunternehmer ist Vertragspartner, nicht Vertreter. Der Pauschalpreis deckt nur, was das Leistungsverzeichnis regelt; Nachträge sind sein Recht nach §§ 650b, 650c BGB und § 2 VOB/B. Das AHO-Heft Nr. 9 setzt das Honorar der Projektsteuerung bei GU-Vergabe mit 87 bis 89 Prozent des Grundhonorars an: Die Steuerung verlagert sich auf Vertrag, Nachträge und Termine.

Wir prüfen das Leistungsverzeichnis, bevor daraus ein Vertrag wird. Der Vergleich im Detail: Generalunternehmer oder Einzelvergabe?

Als Prozentsatz der anrechenbaren Kosten, als Pauschale je Projektstufe oder nach Zeit; eine verbindliche Gebührenordnung gibt es nicht. Die Honorartafel des AHO-Hefts Nr. 9 (6. Auflage, Mai 2025) nennt für die Projektsteuerung 3,3 Prozent bei 15 Millionen und rund 2 Prozent bei 50 Millionen Euro; die Projektleitung wird gesondert nach Zeit vergütet. Ein Vollmandat liegt damit im mittleren einstelligen Prozentbereich.

Wir legen dieses Verhältnis vor der Beauftragung offen. Tafel, Verrechnungssätze und Rechenbeispiel: Was kostet ein Bauherrenvertreter?

Die Leitfrage ist einfach: Gibt es schon ein Projekt? Wenn nicht, entsteht es im Fee Development. Wenn ja, sorgen Bauherrenvertretung und Projektsteuerung dafür, dass es so gebaut wird, wie es gedacht war. Die Entscheidungsbefugnis bleibt in allen drei Fällen beim Bauherrn.

Fee Development setzt an, bevor es ein Projekt gibt. Wir entwickeln ein fremdes Grundstück auf Rechnung des Eigentümers: klären, was möglich und wirtschaftlich ist, schaffen Baurecht, führen die Planung. Grundstück, geschaffener Wert und unternehmerisches Risiko bleiben beim Eigentümer — darin liegt der Unterschied zum Bauträger, der auf eigene Rechnung ankauft, entwickelt und verkauft. Fee Development endet dort, wo Bauherrenvertretung anfängt.

Bauherrenvertretung und Projektsteuerung überschneiden sich dagegen stark; sie bezeichnen meist dasselbe Mandat aus zwei Blickwinkeln. Projektsteuerung ist die Wahrnehmung delegierbarer Bauherrenaufgaben in Stabsfunktion: beratend, überwachend, koordinierend — und ausdrücklich nicht weisungsbefugt. „Bauherrenvertretung“ betont zusätzlich, in wessen Interesse gehandelt wird.

Nicht delegierbar sind in allen drei Fällen die originären Bauherrenaufgaben: Anordnungen, Vorgaben und Auswahlentscheidungen, die Rechtsfolgen auslösen. Sie bleiben beim Bauherrn, solange er nicht ausdrücklich Vollmacht erteilt.

Praktisch heißt das: Wir entscheiden nichts an Ihrer Stelle. Wir bereiten Entscheidungen so auf, dass Sie sie treffen können — mit Varianten, Empfehlung und den Folgen für Kosten und Termine — und halten fest, was entschieden wurde. Dazwischen läuft ein fester Berichtsrhythmus, und wenn auf der Baustelle etwas nicht bis zum nächsten Jour fixe warten kann, rufen wir an.

Welche der drei Rollen zu Ihrem Vorhaben passt, klären wir im Erstgespräch — und halten sie samt Entscheidungsgrenzen im Vertrag fest, nicht in der Leistungsbeschreibung.

Die Rolle im Detail: Was macht ein Bauherrenvertreter?

Es gliedert die Projektsteuerung in fünf Handlungsbereiche und fünf Projektstufen. Die Handlungsbereiche beschreiben, woran gearbeitet wird, die Projektstufen, wann.

Handlungsbereiche: A Organisation · B Qualitäten · C Kosten · D Termine · E Verträge (§ 2 AHO-Heft Nr. 9, 6. Auflage, Mai 2025).

Projektstufen: 1 Projektvorbereitung · 2 Planung · 3 Ausführungsvorbereitung · 4 Ausführung · 5 Projektabschluss.

Projektsteuerung ist nach § 1 eine beratende Stabsfunktion; Projektleitung ist die Entscheidungs- und Durchsetzungsfunktion und hat in § 3 ein eigenes Leistungsbild. Wir arbeiten nach diesem Leistungsbild und stimmen den Zuschnitt auf das Vorhaben ab, statt pauschal alle Handlungsbereiche anzusetzen.

Es hängt weniger an der Größe als an der Zahl der Schnittstellen.

Ein einzelnes Gebäude mit einem Generalunternehmer und einem erfahrenen Bauherrn braucht weniger Steuerung als ein kleineres Vorhaben mit Einzelvergabe, Bestand im Umfeld und mehreren Fachplanern. Die Faustregel, die sich in der Praxis hält: Sobald mehr als eine Handvoll Gewerke getrennt vergeben wird oder die Bauzeit ein Jahr übersteigt, wächst der Koordinationsaufwand über das hinaus, was sich nebenher erledigen lässt.

Der zweite Prüfstein ist die eigene Kapazität. Steuerung ist keine Tätigkeit für freie Stunden zwischen anderen Aufgaben — in den heißen Phasen ist sie eine Vollzeitrolle.

Wir sagen im Erstgespräch, ob ein Vorhaben die Steuerung wirtschaftlich trägt — und wo die Schnittstellen liegen, die es teuer machen können.

Eine Frage der Auslastung, nicht der Qualität: Eine Senior-Position trägt sich erst, wenn dauerhaft mehrere Vorhaben parallel laufen. Bei ein bis zwei Projekten kaufen Sie Seniorität besser für die Laufzeit ein.

Wie der Einstieg abläuft und wie sich Festanstellung und Mandat unterscheiden: Externe Projektleitung für Bauträger und Entwickler

So früh wie möglich, in der Regel mit der Projektvorbereitung, parallel zur Grundlagenermittlung der Planer.

Dort wird die Aufgabenstellung definiert: Bedarf, Standort, Rahmenbedingungen, wirtschaftlicher Rahmen. Was hier ungenau bleibt, wird später teuer korrigiert. Noch früher ist oft sinnvoll, vor dem Grundstücksankauf, bei Ankaufsprüfung, Machbarkeit und Baurechtseinschätzung.

Ein späterer Einstieg bleibt wirksam. Zwei Zeitpunkte lohnen besonders: vor der Vergabe, weil die Prüfung des Leistungsverzeichnisses über die späteren Nachträge entscheidet, und sobald Termine oder Kosten erkennbar aus dem Rahmen laufen.

Wir begleiten alle fünf Projektstufen und steigen auch in laufende Projekte ein. Wo wir ansetzen, richtet sich danach, wo Sie stehen.

Die Verantwortung selbst ist nicht übertragbar.

Die Baustellenverordnung ist dafür das deutlichste Beispiel. Arbeiten auf einer Baustelle Beschäftigte mehrerer Arbeitgeber, ist ein Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator zu bestellen; § 3 Abs. 1a BaustellV stellt klar, dass die Bestellung den Bauherrn nicht von seiner Verantwortung entbindet. Dauern die Arbeiten länger als 30 Arbeitstage bei mehr als 20 gleichzeitig Beschäftigten oder übersteigen sie 500 Personentage, ist die Baustelle spätestens zwei Wochen vor Einrichtung der Behörde anzukündigen (§ 2 BaustellV).

Ebenso wenig delegierbar sind die originären Bauherrenentscheidungen, alles, was als Anordnung, Vorgabe oder Auswahl Rechtsfolgen auslöst. Eine Bauherrenvertretung bereitet solche Entscheidungen vor und trifft sie nur im Rahmen einer erteilten Vollmacht.

Wir bereiten diese Entscheidungen so auf, dass sie in der verfügbaren Zeit zu treffen sind, mit Empfehlung, Begründung und den Folgen jeder Variante.

Meistens bringt er drei Dinge: einen belastbaren Status, eine wirksame Nachtragsabwehr und eine realistische Terminaussage.

Der erste Schritt ist unspektakulär und oft unangenehm — eine ungeschönte Bestandsaufnahme von Kosten, Terminen und Vertragslage. Erst danach lässt sich beurteilen, ob das Problem in der Ausführung liegt, im Vertrag oder in einer Planung, die nie fertig geworden ist.

Was ein später Einstieg nicht leistet: Er repariert kein unvollständiges Leistungsverzeichnis rückwirkend. Was er leistet: Er verhindert, dass aus einem Problem drei werden.

Wir beginnen solche Mandate immer mit dieser Bestandsaufnahme — über den weiteren Umfang wird erst danach gesprochen.