General­planer oder Einzel­planer?

Planungsfehler entstehen selten in einer Disziplin. Sie entstehen dazwischen: Der Durchbruch, den die Technik braucht und das Tragwerk nicht kennt. Die Schachtgröße, die der Architekt zeichnet und die für die Lüftung nicht reicht. Die Deckenstärke, die im Kostenanschlag steht und im Statikmodell nicht. Jede dieser Lücken wird auf der Baustelle teurer als am Schreibtisch, und jede ist ein Nachtrag, den kein Vertrag ausschließt.

Der Generalplaner verlegt diese Schnittstellen in sein eigenes Haus. Das ist sein stärkstes Argument. Bei der Einzelvergabe ist das Koordinieren und Integrieren der Leistungen der fachlich Beteiligten eine Grundleistung des Architekten in den Leistungsphasen 2, 3 und 5. Er koordiniert, aber er ist nicht Auftraggeber der Fachplaner. Kommt ein Tragwerksplaner nicht rechtzeitig oder liefert er unvollständig, kann der Architekt mahnen, nicht anweisen. Anweisen kann nur der Bauherr, und der braucht dafür jemanden, der die Planungsstände liest und den Verzug sieht, bevor er auf der Baustelle ankommt.

Das ist die Rolle des Projektsteuerers, und sie fehlt in beiden Modellen. Auch der Generalplaner ist Auftragnehmer, nicht Vertreter. Er prüft seine Planung nicht gegen das Budget des Bauherrn, sondern gegen sein Honorar. Was ein Bauherrenvertreter in der Planungsphase tut, steht in Was macht ein Bauherrenvertreter?

Beim Generalplaner ist die Lage klar: Er schuldet die mangelfreie Gesamtplanung und muss sich das Verschulden seiner Subplaner zurechnen lassen. Der Bauherr hat einen Anspruchsgegner. Die Kehrseite: Er hat auch nur einen. Reicht dessen Haftpflichtdeckung für die Summe aller Disziplinen nicht, steht der Bauherr im Schadensfall vor einem Gläubiger, der nicht zahlen kann. Die Deckungssumme des Generalplaners gehört deshalb vor der Beauftragung auf den Tisch, projektbezogen und nicht nur als Jahresmaximum.

Bei Einzelplanern haftet jeder für seine Leistung. Haben Architekt und Tragwerksplaner einen Mangel gemeinsam verursacht, haften sie als Gesamtschuldner, und der Bauherr kann sich den Solventeren aussuchen. In der Praxis liegt die Schwierigkeit davor: Er muss nachweisen, wessen Leistung mangelhaft war. Bei einem Schnittstellenfehler zeigt jeder auf den anderen. Wer die Planungsstände dokumentiert und die Koordinationsrunden protokolliert hat, gewinnt diesen Streit. Wer es nicht hat, verliert ihn oft unabhängig von der Sache.

Seit der HOAI 2021 sind die Honorartafeln Orientierungswerte, keine verbindlichen Mindest- und Höchstsätze mehr; das folgt aus dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs von 2019. Die Leistungsbilder für Gebäude, Tragwerksplanung und Technische Ausrüstung bleiben der Maßstab, an dem sich Angebote messen lassen, in beiden Modellen.

Der Generalplaner rechnet die Leistungsbilder seiner Disziplinen ab und verlangt darüber hinaus einen Zuschlag für Koordination, Haftungsübernahme und das Kalkulationsrisiko seiner Subplaner. Die HOAI kennt dafür keinen eigenen Tatbestand, der Zuschlag ist frei verhandelt. Er ist der Preis für die eine Schnittstelle weniger, und er lässt sich nur beurteilen, wenn man die Einzelhonorare daneben legt. Genau das ist eine Aufgabe der Bauherrenvertretung vor der Vergabe der Planung.

Die Einzelvergabe spart den Zuschlag und kostet Koordination. Wer sie nicht im eigenen Haus hat, kauft sie über die Projektsteuerung ein: nach der AHO-Honorartafel rund drei bis vier Prozent der Baukosten bei 15 bis 20 Millionen Euro, bei kleineren Projekten mehr, für alle Phasen; auf Projektvorbereitung und Planung entfallen davon nach dem AHO-Heft 40 Prozent. Was das Honorar im Einzelnen bestimmt, steht in Was kostet ein Bauherrenvertreter?

Für den Generalplaner spricht ein technisch komplexes Gebäude mit hohem Anteil an Technischer Ausrüstung, ein Bauherr ohne eigene Planungsführung, der die Koordination nicht einkaufen will, und ein enger Terminrahmen, in dem Abstimmungsrunden zwischen fremden Büros zu lange dauern. Voraussetzung ist ein Generalplaner, dessen Subplaner man kennt, und eine Deckungssumme, die zum Projekt passt.

Für Einzelplaner spricht, wenn die Qualität einzelner Disziplinen den Ausschlag gibt, etwa ein spezialisierter Tragwerksplaner für ein anspruchsvolles Bauwerk, wenn der Bauherr eine Projektsteuerung hat oder beauftragt, und wenn er sich die Möglichkeit erhalten will, ein Büro auszutauschen, ohne die gesamte Planung neu zu vergeben. Für Wohnungsbau mit gewohnter Technik ist das der häufigere Weg.

In beiden Fällen braucht der Bauherr jemanden, der die Planung führt: Planungsstände gegen Budget und Termin prüfen, Entscheidungen vorbereiten, Kostenberechnung und Kostenkontrolle verantworten. Der Generalplaner nimmt ihm die Koordination der Planer ab, nicht die Führung des Projekts.

Für eigene Vorhaben in der Projektentwicklung entscheiden wir die Frage je Projekt und tragen das Ergebnis mit eigenem Kapital. Für Mandanten legen wir vor der Planungsvergabe die Einzelhonorare neben das Generalplanerangebot, prüfen Leistungsbilder, Schnittstellenlisten und Deckungssummen und führen die Planung in der Rolle der Projektsteuerung in München und Bayern.