Was macht ein Bauherrenvertreter?
Aufgaben, Abgrenzung, Rechtsrahmen · Lesezeit 6 Minuten
Der Bauherrenvertreter, kurz erklärt
Ein Bauherrenvertreter nimmt die Aufgaben des Bauherrn wahr, die dieser nicht selbst wahrnehmen kann oder will: Er legt mit ihm Ziele, Budget und Termine fest, steuert Planer und ausführende Unternehmen, bereitet Entscheidungen vor, prüft Kosten, Nachträge und Qualität und vertritt den Bauherrn gegenüber Behörden und Vertragspartnern. Er erbringt keine Planungs- und keine Bauleistung.
Kurz gesagt: Wer baut, trägt Pflichten, die kein Planer und kein Unternehmer abnimmt. Ziele festlegen, Budget und Termin verantworten, Verträge vergeben, Entscheidungen treffen, Leistungen abnehmen. Der Bauherrenvertreter übernimmt diese Aufgaben im Auftrag und im Namen des Bauherrn und hält Kosten, Termine und Qualität gegen die vereinbarten Ziele.
Der Unterschied zu allen anderen Beteiligten liegt in der Interessenlage. Architekt, Fachplaner und Bauunternehmen erbringen eine eigene Leistung und werden dafür bezahlt. Der Bauherrenvertreter verdient nicht am Bauvolumen und nicht am Nachtrag. Seine einzige Aufgabe ist, dass der Bauherr bekommt, was er beauftragt hat: zum vereinbarten Preis, zum vereinbarten Termin, in der vereinbarten Qualität.
Was er in jeder Phase tut
Das Leistungsbild folgt dem Projektverlauf. Der Einstieg ist in jeder Phase möglich; je früher, desto größer der Hebel, weil die teuersten Entscheidungen am Anfang fallen: Grundstück, Baurecht, Vergabemodell, Planerauswahl.
Was davon beauftragt wird, ist Vereinbarungssache. Häufig sind Vollmandate über alle vier Phasen, ebenso häufig Einzelmandate: die Prüfung eines GU-Vertrags vor der Unterschrift, die Begleitung einer Vergabe oder die Übernahme eines Projekts, das aus dem Ruder gelaufen ist.
Projektsteuerer, Bauleiter, Generalunternehmer
Projektsteuerung ist der engere Begriff, der in der Praxis oft gleichbedeutend gebraucht wird. Der Bauherrenvertreter geht darüber hinaus: Er steuert nicht nur, er entscheidet innerhalb der vereinbarten Vollmacht und tritt gegenüber Planern, Unternehmen und Behörden für den Bauherrn auf.
Bauleitung ist etwas anderes. Die Objektüberwachung prüft die Ausführung auf der Baustelle. Sie prüft nicht, ob die Vergabe günstig war, ob ein Nachtrag berechtigt ist oder ob die Planung selbst im Interesse des Bauherrn liegt. Der Bundesgerichtshof verlangt in der Objektüberwachung gesteigerte Aufmerksamkeit gerade dann, wenn nach fremder Planung gebaut wird. Der Umkehrschluss sagt genug.
Der Generalunternehmer schuldet ein Werk zum Pauschalpreis und trägt das Ausführungsrisiko. Was das Leistungsverzeichnis offenlässt, ist nachtragsfähig, und am Nachtrag verdient er. Gerade bei einer GU-Vergabe braucht der Bauherr deshalb jemanden, der auf seiner Seite des Tisches sitzt. Den Vergleich führen wir in Generalunternehmer oder Bauherrenvertretung? aus.
Wo die Rolle geregelt ist
Bauherrenvertretung ist keine Leistung nach HOAI. Die Honorarordnung beschreibt Planungsleistungen; die Steuerung auf Bauherrenseite kommt darin nicht vor. Das Leistungsbild liefert das AHO-Heft Nr. 9 „Projektmanagementleistungen in der Bau- und Immobilienwirtschaft“, seit Mai 2025 in sechster Auflage. Seine Honorartafeln sind ausdrücklich unverbindlich.
Rechtlich ist der Bauherrenvertreter Beauftragter des Bauherrn. Ob der Vertrag als Werk- oder Dienstvertrag einzuordnen ist, hängt vom vereinbarten Leistungsbild ab; die Rechtsprechung ordnet Projektsteuerungsverträge mit erfolgsbezogenen Pflichten überwiegend dem Werkvertragsrecht zu. Nach außen handelt er auf Grundlage einer Vollmacht, deren Umfang der Vertrag festlegt: von der reinen Beratung bis zur Freigabe von Zahlungen und Nachträgen bis zu einer vereinbarten Grenze.
Er haftet für seine eigene Leistung: für Fehler in Steuerung, Prüfung und Beratung. Planungsfehler bleiben beim Planer, Ausführungsmängel beim Unternehmer. Eine Berufshaftpflichtversicherung gehört zum Standard und sollte im Vertrag nachgewiesen sein.
Wann wir die Rolle übernehmen
Wir entwickeln eigene Projekte mit eigenem Kapital im Risiko und prüfen ein Leistungsverzeichnis für Mandanten so, wie wir unser eigenes prüfen. Das ist der Unterschied zu einer reinen Beratungsleistung: Wir wissen, was ein übersehener Nachtrag am Ende kostet, weil wir ihn schon selbst bezahlt haben.
Wir übernehmen die Bauherrenvertretung in München und Bayern für Bauträger, Projektentwickler, Bestandshalter, Family Offices und öffentliche Bauherren, als Vollmandat oder in einzelnen Phasen. Fehlt in Ihrem Haus die Projektleitung für ein konkretes Vorhaben, ist die externe Projektleitung der schnellere Weg als eine Einstellung.
Was Auftraggeber dazu fragen
Ab welcher Projektgröße lohnt sich ein Bauherrenvertreter?
Nicht die Größe entscheidet, sondern die Erfahrung des Bauherrn und die Komplexität des Vorhabens. Ein Bestandshalter mit einem Wohnhaus und wenig Bauerfahrung profitiert stärker als ein Bauträger mit eigener Projektleitung. Als Faustregel: Sobald mehrere Vergaben, ein Genehmigungsverfahren und ein Budget im siebenstelligen Bereich zusammenkommen, rechnet sich die Rolle.
Ersetzt der Bauherrenvertreter den Architekten?
Nein. Der Architekt plant und überwacht die Ausführung seiner Planung. Der Bauherrenvertreter vertritt den Bauherrn gegenüber dem Architekten. Beide Rollen ergänzen sich, die eine ersetzt die andere nicht.
Was ist der Unterschied zwischen Projektleiter und Bauleiter?
Der Projektleiter verantwortet das Projekt als Ganzes: Ziele, Budget, Termine, Verträge, Entscheidungen. Der Bauleiter verantwortet die Ausführung auf der Baustelle: Koordination der Gewerke, Qualität, Bautagebuch. Beim Bauherrn sitzt der Projektleiter, beim Planer oder Unternehmer der Bauleiter. Ein Bauherrenvertreter ist die externe Form des Projektleiters auf Bauherrenseite.
Kann ein Bauherrenvertreter auch nur einzelne Aufgaben übernehmen?
Ja. Häufige Einzelmandate sind die Prüfung eines GU-Vertrags vor der Unterschrift, die Begleitung einer Vergabe oder die Übernahme eines laufenden Projekts, das in Schieflage geraten ist. Der Einstieg ist in jeder Phase möglich.
Was kostet ein Bauherrenvertreter?
Üblich sind ein Prozentsatz der anrechenbaren Baukosten, ein Pauschalhonorar je Phase oder ein Zeithonorar für abgegrenzte Aufgaben. Die Honorartafel des AHO-Hefts Nr. 9 nennt für die Projektsteuerung rund drei bis vier Prozent bei 15 bis 20 Millionen Euro Baukosten und weniger bei größeren Projekten; unterhalb von 15 Millionen wird nach Zeitaufwand kalkuliert, in der Praxis vier bis sechs Prozent. Die Projektleitung kommt gesondert hinzu. Eine verbindliche Gebührenordnung gibt es nicht. Ausführlich mit Rechenbeispiel: Was kostet ein Bauherrenvertreter?
Quellen: AHO-Heft Nr. 9, Projektmanagementleistungen in der Bau- und Immobilienwirtschaft, 6. Auflage 2025 · HOAI 2021, Anlage 10 (Leistungsphase 8) · BGB §§ 164 ff., 631 ff. Stand: 09/2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Honorarberatung im Einzelfall.
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