General­unternehmer oder Bauherren­vertretung?

Der GU-Zuschlag ist real. Gegenüber der Summe der Einzelvergaben liegt ein GU-Vertrag üblicherweise 10 bis 15 Prozent höher. Bezahlt werden Koordination, das Kalkulationsrisiko des Unternehmers, Sicherheitsreserven für Unbekanntes und die Marge. Das ist kein Vorwurf, sondern der Preis einer Leistung, die der Bauherr sonst selbst erbringen müsste.

Der Pauschalpreis schließt Nachträge nicht aus. Er deckt die vertraglich vereinbarte Leistung. Alles, was das Leistungsverzeichnis offenlässt, ist nachtragsfähig: Formulierungen wie „ca.“, „etwa“ oder „entsprechend“, fehlende Schnittstellendefinitionen, Planungsstände, die zum Vertragsschluss noch nicht fertig waren. Seit 2018 regelt § 650b BGB das Anordnungsrecht des Bestellers und die Vergütung geänderter Leistungen; die VOB/B tut es in § 2 Absätze 5 und 6. Beide Regelwerke sichern dem Unternehmer die Vergütung für Mehrleistung zu. Der Nachtrag ist damit kein Fehlverhalten, sondern ein Geschäftsmodell, das jede Lücke im Vertrag belohnt.

Zur Größenordnung: Eine Untersuchung der Hertie School (Kostka, 2015) hat 170 deutsche Großprojekte ausgewertet. Die 119 abgeschlossenen lagen im Mittel 73 Prozent über der ursprünglichen Kostenschätzung; als Hauptursachen nennt die Studie Planungsdefizite und fehlende Kontrolle. Die Zahlen betreffen öffentliche Großprojekte und lassen sich nicht auf ein privates Vorhaben übertragen. Sie zeigen aber, wo die Kosten entstehen: nicht im Angebot, sondern danach.

Die Frage „Generalunternehmer oder Architekt“ stellt zwei Dinge gegenüber, die sich nicht ersetzen. Der Architekt plant. In der Leistungsphase 8 der HOAI überwacht er die Ausführung, und zwar seine eigene Planung. Geht ein Mangel auf einen Planungsfehler zurück, beurteilt ihn derjenige, der ihn verursacht hat. Der Bundesgerichtshof verlangt in der Objektüberwachung gesteigerte Aufmerksamkeit ausgerechnet dann, wenn nach fremder Planung gebaut wird.

Dazu kommt der Zuschnitt der Leistungen. Der Architekt bereitet die Vergabe vor und wirkt bei ihr mit, das sind die Leistungsphasen 6 und 7. Verhandeln, vergeben und den Vertrag verantworten muss der Bauherr. Diese Aufgaben sind delegierbar, aber nicht an den Planer und nicht an den Generalunternehmer: Sie gehören in eine Stabsfunktion neben dem Bauherrn. Das ist die Rolle, die wir in Was macht ein Bauherrenvertreter? beschreiben.

Für den Generalunternehmer spricht, wenn der Bauherr weder Zeit noch Organisation für zwanzig Verträge hat, wenn ein einziger Fertigstellungstermin mit Vertragsstrafe wichtiger ist als der letzte Prozentpunkt im Preis, und wenn die Planung zum Vertragsschluss fertig und das Leistungsverzeichnis dicht ist. Dann ist der Zuschlag der Preis für Ruhe, und er ist gut angelegt, sofern jemand den Vertrag vorher prüft und die Nachträge hinterher.

Für die Einzelvergabe mit Bauherrenvertreter spricht, wenn der Preis zählt, wenn die Planung noch reift oder Bauabschnitte nacheinander kommen, wenn der Bauherr das Klumpenrisiko eines einzigen Vertragspartners nicht tragen will, und wenn er die Steuerung ohnehin einkaufen müsste. Das Honorar der Projektsteuerung liegt nach der AHO-Honorartafel bei rund drei bis vier Prozent der Baukosten für Projekte von 15 bis 20 Millionen Euro, bei kleineren Projekten darüber; die Projektleitung kommt gesondert hinzu. Ein Vollmandat liegt damit typischerweise im mittleren einstelligen Prozentbereich und bleibt in aller Regel unter dem GU-Zuschlag, den es ersetzt.

Der dritte Weg ist die Kombination: GU-Vergabe mit Bauherrenvertreter. Der Bauherrenvertreter prüft das Leistungsverzeichnis, bevor daraus ein Vertrag wird, verhandelt die Pauschale gegen die Summe der Einzelpreise, und prüft während der Ausführung jeden Nachtrag. Damit bleibt die Terminsicherheit des GU-Modells, und der Aufpreis für Lücken entfällt weitgehend.

Angenommen, ein Wohnungsbau mit 8 Millionen Euro Baukosten in der Summe der Einzelvergaben. Ein GU-Vertrag läge bei dem üblichen Zuschlag von 10 bis 15 Prozent zwischen 8,8 und 9,2 Millionen Euro. Die Bauherrenvertretung über alle Phasen läge bei einem Honorar von vier bis sechs Prozent, wie es unterhalb der AHO-Tafel für Projekte dieser Größe üblich ist, zwischen 320.000 und 480.000 Euro. Bleibt es bei den Ausgangsannahmen, liegt die Differenz zugunsten der Einzelvergabe mit Steuerung zwischen rund 320.000 und 880.000 Euro.

Diese Rechnung ist eine Modellrechnung mit den oben genannten Spannen, kein Projektergebnis. Sie unterschlägt zwei Dinge, die im Einzelfall entscheiden: die Nachträge, die in beiden Modellen anfallen und die der Bauherrenvertreter in beiden prüft, und die Bauzeit, die bei schlechter Koordination der Einzelvergabe länger und damit teurer wird. Genau deshalb ist die Einzelvergabe ohne Steuerung keine Alternative, sondern ein Risiko.

Wir vergeben für eigene Projekte selbst, mit eigenem Kapital im Risiko, und prüfen ein Leistungsverzeichnis für Mandanten so, wie wir unser eigenes prüfen. Wir sitzen bei der Verhandlung auf Ihrer Seite des Tisches, gleich, ob am Ende ein Generalunternehmer beauftragt wird oder zwanzig Gewerke.

Als Bauherrenvertretung in München und Bayern übernehmen wir die Vergabestrategie, die Prüfung von GU-Verträgen vor der Unterschrift und die Nachtragsprüfung während der Ausführung. Für Bauträger und Entwickler, deren eigene Projektleitung fehlt oder ausgelastet ist, stellen wir die externe Projektleitung.